我们解决什么

在法国买二手房，难点不在房本身，而在信息差：法语流程、共管账目、能效新规、真实成交价不透明。 中介站在成交一方，估值常被挂牌价带着走。我们把分散在官方渠道的数据汇到一起， 用买方视角讲清「这套房该不该买、有没有坑、该出多少」。

数据来源（均为官方公开数据）

DVF
法国官方房产成交数据库（Demandes de valeurs foncières），真实过户成交价与面积，是估值与砍价的基准。
INSEE
国家统计局，人口与社会经济数据。
Géorisques
政府风险平台，洪水、污染、地质等自然与技术风险（按地址核实）。
DPE
能效诊断与禁租新规，影响持有成本、翻新预算与未来出租资格。

区域均价怎么算（计算口径）

区域页的数字不是抓挂牌价，而是从 DVF 真实成交按统一口径聚合，尽量贴近「个人买家会遇到的常规转手」：

  • 按成交（id_mutation）去重，只计「恰好一套公寓」的成交，剔除整栋 / 打包交易，避免单价被总价口径抬高；
  • 采用标准建筑面积（surface réelle bâtie），剔除单价低于 1,500 或高于 45,000 €/㎡、面积小于 9 ㎡的异常值；
  • 取最近一年的成交中位数作为均价（中位数比平均数更抗极端值），并与上一年中位数对比得出同比；
  • 成交样本过少（少于约 30 笔）的区不单独成页，避免小样本误导。
说明
区域均价反映的是「大盘」，不等于某一套房的价值。具体房屋仍需结合楼层、朝向、楼况、能效、共管账目单独判断;这正是单套「决策报告」要做的事。

内容怎么做

每篇指南都把官方流程 + 真实数据 + 实操清单结合起来，写给第一次在法国买房的华人： 能落地、讲人话、标注数据出处，不堆通用模板。涉及法律与税务的部分会提示以你签的文件和公证人（notaire）说明为准。

立场与免责

法国房研所是独立的买方工具，不是中介、不收卖方佣金，分析只服务于买家利益。 本站内容与报告为购房决策参考（指示性估值 / avis de valeur），覆盖价格、能效、风险与成本； 共管账目、产权法律与技术诊断需另行核实，不构成交易或投资建议。