法国房研所 ImmoExpert

法国租金回报率计算器

挂牌广告标的毛回报,扣掉空置、费用和税,常常只剩一半。 这个计算器把毛回报、税前净回报和 LMNP 两种报税的税后净回报一次摆齐: micro-BIC 图省事,réel 靠折旧省税,差多少直接看数。算完可带着房价去成本计算器细算落地现金。

租金回报试算 · 长租带家具(LMNP)口径
高级:年度费用明细(有默认值,可不改)
毛回报率(满租口径) 4,4 % 年租金 ÷ 总投入 323 853 €
税前净回报率(实收) 3,0 % 扣空置与年度费用后

LMNP 报税两条路(年,估算)

micro-BIC 应税基数 实收 × 50%
6 646 €
micro-BIC 年税 TMI + 17,2% 社保
3 137 €
réel 应税基数 扣费用与折旧(估算)
1 778 €
réel 年税 持有期估算,未含卖时折旧回计
839 €
税后净回报 micro | réel
2,1 % | 2,8 %

按此估算,réel 比 micro 每年少交约 2 298 €,以会计师测算为准。

用这个房价算落地成本

口径:长租带家具(LMNP)。空租/私人房东是另一套规则(见2026 房东新政), Airbnb 短租门槛也不同(见loi Le Meur)。 折旧按建筑 80%/30 年估算(巴黎市区地块占比更高,实际或更低);未计家具折旧、贷款利息、会计费(约 500–1000 €/年)与 CFE, 有贷款/家具投入时 réel 实际更优。réel 省的税在卖房时折旧要计回增值(2025 新规);亏损与超额折旧可结转抵未来租金,此处按 0 简化。 即使 TMI 为 0,17,2% 社保照缴(欧盟社保参保者为 7,5%)。

常见问题

我的 TMI 是 0,为什么还有税?
因为 17,2% 的社保金(prélèvements sociaux)和所得税是两回事,TMI 为 0 也照缴。欧盟社保参保者税率为 7,5%,计算器按 17,2% 的一般情形算。
为什么和会计师算出来的不一样?
计算器的折旧是估算(建筑 80%/30 年),而且没计家具折旧、贷款利息、会计费和 CFE;这几项都会让 réel 的真实优势更大或更小。把它当方向判断,签字前让会计师算两版。
空租(不带家具)能用这个算吗?
毛回报和税前净回报通用,但税后对比不适用:空租走 revenus fonciers(micro-foncier 30% 抵扣),是另一套规则,见站内 2026 房东新政一文。
réel 省下的税,卖房时要还吗?
2025 年起,LMNP 卖房计算增值(plus-value)税基时,要把已抵扣的折旧计回去:持有期省的税,相当一部分在卖出时"归还"。长持自住换房影响小,短炒影响大,详见站内 LMNP 报税一文。
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