在国内看惯了房子的人，第一次在法国看房，常有一个说不出口的疑惑：这个 60 平，怎么感觉不像 60 平？

感觉没错。法国房源上写的面积，是套内的净使用面积：墙体不算、隔断不算、楼梯和梯井不算、管道井不算，连门窗的洞口都要扣掉；层高不足 1.80 米的部分，直接不计。而国内习惯的建筑面积，把墙体、公摊、阳台都算了进去。两者之间常见的说法是差三成左右，具体看户型。

同一个数字，在两个国家指的不是同一件事。而在法国，这个数字写进过户文书就有了法律后果：实测比它少得太多，你可以要求卖家按比例把钱退回来。前提是你知道那条线在哪，以及知道你只有一年时间。

本文要点

  • Carrez 面积是封闭有顶空间的净地板面积，扣墙体、隔断、楼梯、管道井、门窗洞口，层高不足 1.80 米不计
  • 阳台、露台、开放式 loggia 不算；但未装修的阁楼、储藏间、封闭的 véranda 只要净高够就要算进去
  • 只有共管产权（公寓）才强制提供 Carrez 面积；不在共管里的独栋房不适用
  • 实测比过户文书上少超过 5%，可按缺失比例要求降价，而且缺多少降多少
  • 必须在过户后一年内向法院起诉，逾期失权；寄挂号信、发律师函都不能保住这个权利
  • 面积多了，卖家不能反过来向你加钱；免责条款也无效

一、Carrez 面积到底算什么

法定定义大意是：封闭且有顶的房间的地板面积，减去墙体、隔断、楼梯及梯井、管道井、门窗洞口所占的面积。此外，层高不足 1.80 米的部分不计入。

这里有两个方向的反直觉，都值得记住。

**你以为算、其实不算的：**阳台、露台、开放式的 loggia。它们不是「封闭且有顶」，一平米都不进 Carrez。

**你以为不算、其实要算的：**只要是封闭有顶、净高够 1.80 米，**未装修的阁楼、储藏间、封闭式的 véranda（玻璃阳光房），都要计入 Carrez 面积。**这一条最容易让人吃惊，也是 Carrez 和另一个常见面积口径的关键分岔。

二、四种面积，别买错了单

法国至少有四个「面积」在同时流通，用错场合就会得出错误的单价。

面积口径用在哪阳台/露台地下室/车库/车位未装修阁楼（净高 ≥1.80m）
Carrez 面积共管房产的买卖不算不算算
居住面积（Boutin）空房出租的租约不算不算不算
建筑面积（surface de plancher）报建、施工许可不算一般不算视是否可改造
可用面积（surface utile）税务、社会住房等折半计入折半计入视制度

一句口诀：卖共管房用 Carrez，出租用 Boutin，报建用 surface de plancher。

由此推出一条实用结论：同一套公寓，Carrez 面积总是大于或等于居住面积（Boutin），因为 Carrez 把未装修阁楼、封闭 véranda 这类空间算了进去，Boutin 不算。所以当你看到同一套房出现两个面积数字，不必怀疑谁在骗你，先看这两个数字各自是给谁用的。

避坑
买带阁楼、带封闭阳光房的公寓时，Carrez 面积可能明显大于你实际住得舒服的面积。一套标着 75 ㎡ 的房，可能包含 12 ㎡ 净高刚过 1.80 米的斜顶阁楼。算每平米单价的时候，这 12 ㎡ 和客厅那 12 ㎡ 不是一个东西。

对策：要一份带房间明细的面积证书，看每个空间各算了多少，而不是只看总数。

三、哪些房子要给 Carrez 面积，哪些不给

这条规则的适用范围比很多人想的窄。

**只有共管产权的份额（lot de copropriété）才强制提供 Carrez 面积。**实践中就是绝大部分公寓，以及位于水平共管里的联排房。

**不在共管里、独门独院的独栋房，不适用 Carrez。**卖家不必提供，你也没有那条 5% 的降价武器。这一点常常被漏掉：以为买什么房都有这层保护，其实没有。

不需要给面积的还有：地下室（cave）、车库、停车位，以及面积不足 8 ㎡ 的份额。

说明
这份面积由卖家出钱提供。法律上并不强制请专业人士来量，卖家自己量在理论上也可以，但实践中都会找诊断师或测绘师（géomètre-expert）。

对买家来说这不是形式问题：专业人士有职业责任险，量错了有人赔。卖家自己拿卷尺量出来的数字，出了纠纷你只能去追卖家本人。看到面积证书，顺手看一眼是谁出具的。整份证书的市场价大约在几十到一百多欧，不是省钱的地方。

四、那条 5% 的线

现在讲最有用的部分。

如果实测面积比过户文书（acte）上写的面积少了超过二十分之一，也就是 5%，买家可以要求按比例降价。

5%
触发线,差额需超过这个比例
1 年
过户之日起,必须在此期限内起诉
按比例
缺多少降多少,不是只降超出 5% 的部分

几个必须讲准的细节：

**参照的是 acte，不是广告，也不是 compromis。**比对基准是公证过户文书里写的那个面积。房源广告写错不产生这个权利。

降价是按缺失的全部比例算，不是只算超出 5% 的那一截。举例：acte 写 62 ㎡，实测 58 ㎡，缺 4 ㎡，占 6.45%，超过了 5% 的线。那么你可以要求把房价降 6.45%，而不是降 1.45%。62 万欧的房子，就是 4 万欧。这条经常被算错。

**你不需要证明自己受了损失。**最高法院第三民事庭的一贯立场是，这项降价请求带有「定额」性质，法官不审查你有没有实际损害。哪怕你在签约之前就知道真实面积偏小，也不因此丧失这个权利。

卖家的免责条款没有用。「面积仅供参考」「买方放弃因面积差异提出的一切主张」这类写进合同的条款，视为未写。

反过来不成立。如果实测面积比 acte 上写的多，卖家不能因此向你追加房款。这条保护是单向的，只朝买家倾斜。

避坑
这是全篇最容易让人损失几万欧的一句话：一年的期限是「失权期」，必须在期限内向法院提起诉讼。

它不是普通的诉讼时效，发挂号信、发律师函、跟卖家协商、找中介调解，统统不能中断或延长它。很多买家过户后发现面积不对，先礼后兵地写信、等回复、再找律师，等到真要打官司时，一年已经过去了，权利直接消灭。

怀疑面积有问题，第一件事是找测绘师复尺，第二件事是问律师起诉的截止日。协商可以同时进行，但别让协商吃掉你的期限。

五、如果 acte 里根本没写 Carrez 面积

那是更严重的情况：买家可以请求宣告买卖无效。

这项权利的期限更短：过户后一个月内，同样要通过起诉行使。另外，如果只是预购合同（compromis）里漏了面积、而 acte 里写了，那么签署 acte 就把这个瑕疵补掉了，不能再据此主张无效。

六、出价之前就把面积核准

与其事后打官司，不如在签字前把它办掉。

  1. 要面积证书原件，不要只看房源页那个数字。看出具日期、出具人、有没有分房间列明细。
  2. **自己粗核一遍。**带激光测距仪去看房，量几个主要房间，加起来和证书对个大概。斜顶的房间，量一下 1.80 米的界线落在哪。
  3. **把非等值面积单独拎出来。**阁楼、véranda、净高刚过线的角落，算单价时心里打个折。
  4. **重算每平米单价。**用你认可的那个面积，去和 DVF 上同街区的成交单价比。面积这个分母错了，你后面所有的比价都是错的。
  5. **写进出价。**如果面积存疑，可以在出价信里要求卖家在签 compromis 前提供由测绘师出具的新证书，费用由卖家承担。这是完全正当的要求。
实操
买下之后想复尺，是可以的。但要知道两件事：举证责任在你，而且你要能证明房子的物理状态从过户到复尺没有改变过（这是最高法院明确过的一点）。所以如果打算复尺，越早越好，动工装修之前做完。拆了一堵墙再去量，你就很难说清那 4 ㎡ 是本来就没有，还是被你自己拆掉了。

常见问题

法国的面积比国内小三成，是不是房子真的小很多？
是口径不同，不完全是房子小。国内建筑面积含墙体、公摊、阳台，法国 Carrez 只算套内净地板面积并扣掉墙体和层高不足 1.80 米的部分。所以同样标 90 ㎡，法国那套的实际可用空间通常更接近这个数字。比较时应该拿国内的「套内面积」去对，而不是建筑面积。
中介说面积差个一两平米很正常，是这样吗？
在 5% 以内确实不产生降价权，法律给了这个容差。但「不产生降价权」不等于「你该接受」。发现差异，正确的做法是在签 compromis 之前要求卖家出一份新的面积证书，并按修正后的面积重算你的出价。签完 acte 再谈，你就只剩下 5% 那条线可以用了。
我买的独栋房，面积不对能索赔吗？
如果这栋房不在共管产权里，Carrez 那套规则不适用，卖家本来就没有提供该面积的法定义务。你可能还有其他途径（比如卖家在广告或合同里作出的具体承诺、欺诈），但不再是那条清晰的「超 5% 按比例降价」。注意例外：位于共管小区、水平共管里的联排房，仍然适用。
过户已经八个月了，我现在发现面积少了 7%，来得及吗？
来得及，但要立刻行动。期限是过户之日起一年，且必须在这一年内向法院提起诉讼，不是发函。剩下四个月要完成：找测绘师复尺出具证书、找律师、递交起诉状。协商可以同步进行，但绝不能因为对方说「我们商量商量」就停下来等。
卖家在合同里写了「面积仅供参考，买方不得主张」，我签了，还有救吗？
有。这类免责条款视为未写，不影响你按超 5% 主张降价的权利。你签过字也一样。这项保护是法律强制的，不能靠合同约定排除。
面积证书上有「Carrez 面积」和「居住面积」两个数，哪个是真的？
两个都是真的，用途不同。Carrez 用于共管房的买卖，居住面积（Boutin）用于出租租约。Carrez 通常大一些，因为它把未装修阁楼、封闭 véranda 这类空间算了进去。买房看 Carrez，将来出租写租约看居住面积。

面积是你所有计算的分母。单价、总价、和同街区成交的比对、将来的转售定价，全都架在这一个数字上。它偏了 5%，你后面每一步都偏 5%。花一百欧确认一次，或者带个测距仪自己走一遍，都比过户后翻着法条数日子要轻松得多。

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