看中一套 F 或 G 级的房，接下来的问题永远是同一个：「便宜是应该的，但便宜多少才算够？」

中介会说这个价已经反映了能耗。你心里没底，因为不知道市场通常折多少。这件事其实有数据：法国公证人（Notaires de France）每年会拿真实成交做一份「绿色价值」（valeur verte）研究，把能效等级对成交价的影响量化出来。截至 2026 年年中，最新一期基于 2024 年的成交。

结论比多数人预期的更有层次，而且藏着一个反直觉的地方：**在不少市场里，G 级房的折价已经超过了把它修到 D 级要花的钱。**这篇把这套数字讲清，以及怎么把它翻译成你出价单上的那个数。（整改本身要花多少、还能拿哪些补贴，是另一篇的事，见文末。）

本文要点

  • 所有折价率都是对着「同款 D 级房」说的，脱离参照系的百分比没有意义
  • G 级独栋比同款 D 级平均低约 25%，G 级公寓只低约 12%，差别来自能不能自己动手改
  • 独栋每掉一个等级，平均折掉约 8%；而且 E 级和 D 级之间的缝这几年在变宽
  • 折价率跟着市场松紧走：巴黎是个位数，宽松和农村市场可到二十几个百分点
  • 公证人指出 G 级折价已系统性高于整改成本，这是买家的空间，也是要自己核算的地方
  • 最新折价数据来自 2024 年成交，即改算法之前，别拿它去预测 2026 的「纸面升级」效应

一、先把参照系定住

网上流传的能效折价百分比经常互相打架，大半原因是没说清跟谁比。公证人这套数字，参照的一律是同一地区、同类型、其他条件可比的 D 级房。

所以「G 级折 25%」的完整意思是：一套 G 级独栋，比隔壁那套各方面都差不多的 D 级独栋，成交价平均低约 25%。它不是「比挂牌价低 25%」，也不是「比 F 级低 25%」。

避坑
另一个常被混淆的地方：F 和 G 不是一回事，全国均值和地区极值也不是一回事。你会看到「passoire 房折价 3% 到 19%」和「G 级折价 25%」同时出现，两者都对，前者是 F-G 合并的地区区间，后者是 G 单独的全国均值。引用之前先看清它说的是哪一个。

二、两个数字：独栋 25%，公寓 12%

这是整份研究里最该记住的一组对比。

约 -25%
G 级独栋 vs 同款 D 级
约 -12%
G 级公寓 vs 同款 D 级
2024 年成交
数据口径，公证人研究

公寓的折价只有独栋的一半左右。第一反应容易是「公寓更保值」，但真实原因恰恰相反，而且对买家不利：

**独栋房主想改就能改。**保温、换窗、换供暖，自己拍板、自己出钱、自己排工期。所以买家可以理直气壮地说「我要自己修回来，这笔钱从价里扣」，砍得狠。

**公寓房主一个人说了不算。**外墙、屋顶、楼体保温属于共管部分，得业主大会表决、按份额分摊，你买下这套 G 级公寓，很可能既改不了、也不知道什么时候能改。买家对「可整改性」预期本来就低，砍价的话术就少了一半底气，折价空间反而被压住了。

换句话说，公寓折价小，不是因为它值钱，是因为你没法承诺把它修好。

三、每掉一级约 8%，而且缝在变宽

在独栋里，能效等级对价格的影响大致是线性的：每往下掉一个等级，平均折掉约 8%。

更值得注意的是趋势。以 E 级为例（E 只是「一般」，还远不是 passoire）：

参照 D 级2021 年前后最新一期（2024 成交）
E 级独栋约 -5%约 -9%
E 级公寓约 -2%约 -4%

同一个等级，折价在几年里翻了将近一倍。市场对能耗的敏感度在系统性上升，而 E 级的禁租大限还远在 2034 年。这意味着你今天买的 E 级房，转手时市场大概率比现在更不客气。

好房子那一头也在拉开：A 或 B 级的老房，成交价能到同类 F/G 房的约 1.9 倍（独栋）、约 1.4 倍（公寓）。能效已经不是加分项，它在重新给整个存量房分层。

四、真正决定你能砍多少的，是当地市场有多紧

这是全文最实用的一条：同样一套 G 级房，在巴黎和在乡下，该砍的幅度差出好几倍。

规律很朴素。市场紧张、房源稀缺的地方（巴黎和几个大城市），买家没得挑，能效差也有人接盘，折价被压到个位数，巴黎的公寓甚至只有两三个点。市场宽松、挂牌一堆的地方（不少农村地区和部分大区），买家可以慢慢挑，G 级房只能靠价格换成交，折价拉到二十几个百分点并不稀奇。

说明
按大区列出的具体折价百分比，网上流传的那几组数字大多来自对公证人研究的二次解读，方向可信，精确到小数点的数值请谨慎引用。真正可靠的做法不是背地区均值，而是自己在目标街区测一遍，方法见下。
实操
用 DVF 测一遍你这个街区的真实折价率：
1. 圈定目标街区，拉近 12 到 24 个月的成交。
2. 按能效等级分两组：D 级及以上一组，F/G 一组（面积、楼层、状态尽量可比）。
3. 各自算每平米成交单价的中位数，两个数一除，就是你这个街区的实测折价率。

样本少的时候别硬算，把范围放宽到相邻街区。这个数字比任何全国均值都值钱，因为它就是你将来转手时要面对的那个市场。DVF 怎么用见文末。

五、一个反转：折价已经超过修好它的成本

这是公证人 2024 年那份研究里最有分量的一句话：G 级房的市场折价，如今系统性地高于把它修到 D 级所需的工程成本。

翻译成买家语言：市场在「超额惩罚」能耗差的房子。你花 25% 的折扣买下一套 G 级独栋，修到 D 级花掉的钱，平均而言少于那 25%。中间那段差，理论上就是你的空间。

避坑
「理论上」三个字要认真对待。这条结论成立的前提，是你这一套的整改报价，真的低于你拿到的折扣。而整改成本因房而异的程度，远大于折价率因地区而异的程度：同样是 100 ㎡ 的 G 级独栋，一套只要外墙保温加换窗，另一套要连地基潮气和供暖系统一起翻。

所以正确的顺序永远是：先拿一份正式施工报价（devis），再回头看折扣够不够。拿全国均值当自己那套房的结论，是这条「反转」最容易被用坏的地方。2026 年补贴还在缩水，自掏的部分比前几年更重，见文末整改一文。

六、2026 改完算法，这些折价率还算数吗

要诚实地说：现在还不知道。

最新的折价数据来自 2024 年的成交，那时电力换算系数还是 2.3。2026 年 1 月 1 日起系数降到 1.9，约 85 万套电取暖住宅一砖没动就脱离了 passoire 身份。这批房的成交价会不会因此抬起来，要等下一期公证人研究才有实证。

目前市场评论倾向的判断是：**脱困首先恢复的是流动性，不是价格。**不再背 passoire 的标签，意味着更多潜在买家愿意看、不受禁租时间表限制、贷款和保险也顺一些。但取暖账单一分没变，认真的买家仍会拿实际能耗和整改报价来谈价。

说明
这里有个数字很能说明问题：公证人已经观察到，2024 年 约四成的 DPE 等级提升来自算法或方法学的变化，而不是真的做了工程。所以「等级升了」和「房子变好了」在数据上早就不是一回事。

在下一期研究出来之前，请不要相信任何声称「改革后 G 级房价格涨了百分之几」的说法，那没有成交数据支撑。

顺带把时间表放在这儿，谈判时用得上：**G+ 级 2023 年 1 月起禁租，全部 G 级 2025 年 1 月起禁租，F 级 2028 年 1 月，E 级 2034 年 1 月。**卖房时的强制能源审计（audit énergétique）：F/G 独栋自 2023 年 4 月起，E 级自 2025 年 1 月起。2026 年的算法调整没有改动这些日期，只是让每个日期覆盖的房子少了一批。

七、把折价率翻译成你的出价

一套可以照着走的顺序：

  1. **算这套房「如果是 D 级」值多少。**用 DVF 找同街区、同面积、状态可比、能效 D 或以上的成交，得出一个单价区间。这是你的基准价。
  2. **套上折价率。**独栋 G 级，先按 20% 到 25% 起手；公寓 G 级，按 10% 到 12%。然后用第四节的方法，拿本街区实测值校正。
  3. 拿整改报价校验。找施工方出正式 devis，减去你确实能拿到的补贴，得出净整改成本。
  4. **两个数一比。**折价 ≥ 净整改成本，这套房有做的价值；折价明显小于净整改成本，那所谓的便宜是假的，转身就走。
  5. 出价时把账摊开。「同街区 D 级成交单价 X，这套 100 ㎡ 按 D 级应值 Y；它是 G 级，整改到 D 的正式报价是 Z，扣掉补贴净 Z’。我出 Y 减 Z’。」有明细的出价，卖家很难一口回绝。

常见问题

中介说「这套房的价格已经反映了能效」，怎么反驳？
不用反驳，用数据核对。问他这套房如果是 D 级值多少，然后自己用 DVF 拉同街区 D 级及以上的成交单价，两者一比就知道折了多少。如果实测折价只有 8%，而这是一套 G 级独栋，那这个价并没有反映能效，只是嘴上说反映了。
为什么公寓的折价这么小？我买 G 级公寓岂不是很吃亏？
折价小的原因是你（和后面每一个买家）都无法单独整改楼体，市场因此不指望它变好，砍价的理由也弱。这确实对买家不利。要做的是把功课转到共管上：调会议纪要，看楼里对节能改造是什么态度、有没有排进多年工程计划、你要摊多少。一栋已经排好整改计划的 G 级楼，和一栋十年内不打算动的 G 级楼，是两种资产。
2026 年算法升了级的房，我还能按 G 级砍价吗？
按它现在正式报告上的等级谈，但用实际能耗和整改报价定价。升级来自算法，取暖账单和保温状况没变。要来近一年的电费账单、看诊断报告里的改造建议，比争论那个字母有用得多。
折价率超过整改成本，那 F/G 房是不是稳赚？
不是。那是全国平均的关系，不是你这一套的关系。整改成本的离散度极大，取决于楼龄、面积、独栋还是公寓、要不要动楼体。而且 2026 年补贴门槛提高、多项工程被剔除，自掏比例上升。先拿正式报价，再判断这套房的折价够不够。
我看中的是 E 级，不是 passoire，需要在意吗？
要。E 级独栋对 D 级的折价这几年从约 5% 扩到约 9%，趋势是继续扩。E 级 2034 年才禁租，看着还早，但你转手可能就在这之前几年，那时市场对能效只会更挑。买入时把这段折价谈到手，比将来卖出时被动接受要好。
那有没有反过来的情况，能效好要多付钱？
有，而且差距不小。A 或 B 级的老房，成交价可以到同类 F/G 房的约 1.9 倍（独栋）、约 1.4 倍（公寓）。所以「买好房少操心」这件事本身是要付溢价的。是买高分房付溢价、还是买低分房自己修，取决于你的现金、时间和折腾意愿，没有统一答案。

能效折价，是市场替你算的一笔账：这套房将来要花的钱，先从今天的价格里扣掉。问题在于市场算的是全国平均，而你买的是具体的一套。别接受那个平均数，拿你这个街区的成交和你这套房的施工报价，重算一遍。算完你手里会有两个数：房子按 D 级该值多少，修到 D 级要花多少。中间那段差，才是你能砍的。

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