中介带看一套房，常常二十分钟就走完，挑好看的说、不利的略过。可一套房值不值、有没有坑，恰恰藏在那些你没主动去看的地方。这份清单把要查的拆成户内、楼栋、文件、环境四类、共 20 项——带着它去看房，你就从”被讲解”变成”在核实”。
本文要点
- 看房不是被动听讲解，而是主动核实四类共 20 项
- 户内盯采光、湿度、电路、隔音；楼栋盯公共部分和共管
- 文件才是硬信息：DPE、诊断报告、共管账目、taxe foncière
- 不同时段各看一次，关窗听隔音、要往年账单，比任何描述都真实
一、户内（6 项）
- 采光与朝向：哪个朝向、几点有光。朝北或被对楼挡住，冬天体感差很多。
- Carrez 面积：公寓挂牌面积要有 Carrez 实测，对照报告，差太多可追责或议价。
- 湿度与霉斑：墙角、天花、窗框有没有水渍、起皮、霉点——潮湿和渗漏的信号。
- 电路与配电箱：打开配电箱看一眼，老式保险丝还是现代断路器，插座够不够。
- 供暖系统：什么系统、多久了，问上一年的取暖费。
- 隔音：关上窗户和门，感受街道噪音、邻里声音穿不穿。
实操
户内这几项，动手比用眼更准：开水龙头看水压、关窗听隔音、摸暖气片问系统、打开配电箱看新旧。中介讲十句，不如你亲手验一项。
二、楼栋（5 项）
- 楼龄与结构：建于哪个年代，关系到石棉、电路、保温等”年代病”。
- 电梯：有没有、多旧、近期是否要更新（更新是大额共管工程）。
- 公共部分：楼道、门厅、外墙、屋顶的维护状态——整栋楼的”健康”写在这里。
- 门禁与安全：interphone、门禁、是否有 gardien（门房）。
- 外立面（ravalement）：外墙是否老旧、近年是否要做翻新（很多市镇强制周期性做，费用按户分摊）。
三、文件（5 项）—— 最硬的信息
看房现场看不全，但这几份文件是你判断的核心，逐样向卖方/中介索取：
- DPE 能效报告：等级、未来能耗与合规风险。
- 诊断报告（DDT）：石棉、铅、电气、燃气、白蚁等，逐份看。
- 共管账目：当前 charges、工程基金余额。
- 近三年 AG 会议纪要（PV d’AG）：已表决工程、是否有诉讼、有没有业主大面积欠费。
- taxe foncière 金额：每年的房产税，持有成本的一部分，买前可问到大致数。
避坑
文件这块最容易被"以后再说"糊弄过去。近三年 PV d'AG 和共管账目尤其要在签 compromis 前看到——已表决的大额工程、楼里的欠费和诉讼，都藏在这几页里，看晚了就是替前业主背账。
四、环境（4 项）
- 白天/晚上各看一次：同一套房，不同时段的光线、噪音、人流可能完全两样。
- 邻居与人气：楼里住的是什么人、空置多不多，决定居住体验和管理质量。
- 交通：到地铁/RER/公交的实际步行时间，比”附近有地铁”重要得多。
- 风险与规划：用 Géorisques 查地址的自然与技术风险；有条件再看看周边规划（PLU），将来旁边会盖什么。
4 类
户内 / 楼栋 / 文件 / 环境
20 项
逐项核实,不漏关键
3 年
必看的 AG 会议纪要
把清单用起来
看房前把这 20 项存进手机，看的时候逐条对、当场记。看完一套，你不会再只剩”感觉还行”这种模糊印象，而是有一张实打实的核实记录——哪几项打勾、哪几项存疑、哪几项是议价支点，一目了然。
新手最容易漏的三项
二十项里，最常被漏掉的恰恰是不起眼、却最贵的几项：
- taxe foncière：很多人只问共管费，忘了每年还有房产税。同地段不同房差别可能很大，买前问到大致数，按月摊进持有成本。
- 隔音：装修能改、隔音难改。临街、楼板薄、邻居吵，住进去才发现就晚了。看房一定关窗、静一分钟听一听。
- 共管的待办工程：户内再好，楼里一项已表决的外墙或电梯工程，就能让你过户后多掏上万欧。近三年 AG 会议纪要必看。
这三项的共同点是：看房时容易被忽略，住进去或过户后才发现，且都直接关系到钱。把它们单独标重点，每套必查。
看完之后：把记录整理成判断
一天看三四套，回家很容易记混。当场记完，回去再花十分钟把每套整理成三栏：
- 没问题的：采光好、文件齐、楼维护到位——这些是这套房的底子。
- 存疑要追的：报告没给全、共管账目没看到、电路看着旧——列成问题清单，下次看房或签约前一一问清。
- 能议价的：能效差、要换窗、有待办工程——把每一项大致折成钱，加起来就是你出价低于挂牌的依据。
这样三套房放一起，不是凭”哪套感觉好”做决定，而是看哪套底子硬、存疑少、议价空间大。同一笔预算，这种比法常常会让你换一个完全不同的选择。
实操
同时在看几套时，给每套按这份清单简单打个分（比如户内、楼栋、文件、环境各 5 分）。分数不是用来精确排名，而是逼你把"感觉"拆成具体项——你会发现那套"一见钟情"的房，文件和楼栋一栏可能扣得很惨。
别让”喜欢”盖过”核实”
二手房最常见的失误，是被户型、装修、阳台一眼打动，就把该查的略过了。装修是表面的、可改的；楼的健康、文件里的账、环境的硬条件，才是改不动、也最贵的部分。越是喜欢一套房，越要逼自己把这 20 项认真走完——不是为了挑刺劝退，而是让你喜欢得有底气、出价出得清醒。
常见问题
一次看房看不完 20 项怎么办？
户内和楼栋现场看，文件类向卖方索取后回去细看，环境类可以约第二次、换个时段再来。真有意向的房，看两三次很正常，别怕麻烦。
中介不让我开配电箱、不给文件，正常吗？
看配电箱、要诊断报告和共管文件都是买家的正当权利（很多是卖方法定提供义务）。对方推三阻四、含糊其辞，本身就是一个值得警惕的信号。
这些都查了，还要请专业验房吗？
清单帮你筛掉明显的坑、问对问题。涉及结构、电路、改造等专业判断，找电工、工程师或验房人员实地评估更稳妥，尤其是老楼或大改造的房。
看房记录怎么帮我出价？
每一项存疑都是议价支点：能效差、要换窗、电路老、共管有待办工程……把它们折成钱，就是你出价低于挂牌的依据，比凭感觉砍价有底气得多。
看房比的不是速度，是核实得全不全。把这 20 项一项项盯下来，你每次看房带回的就不只是「喜不喜欢」，还有一份能拿去算账、砍价、拍板的清单。喜欢一套房当然可以，但让喜欢落在核实过的事实上，事后才不容易后悔。
延伸阅读：六七十年代老楼验房清单 · 共管账目这几样必须查清
