同一套房，挂牌价写着”50 万欧”，到底是你掏 50 万就够，还是 50 万之外还要再加一笔中介费？这取决于挂牌价是 FAI 还是 net vendeur——两个不起眼的法语缩写，算错就是好几千欧的出入，还会连带影响你交多少公证费。

本文要点

  • FAI（含中介费）的价你照付即可；net vendeur（净得价）要在房价之外再加中介费
  • 中介费通常落在 4%–6%，由谁付看委托合同（mandat）怎么写
  • 关键省钱点：中介费若由买方承担且单独列明，公证费可按"不含中介费"的价来算，省一笔交易税
  • 中介费可以谈，尤其市场偏冷、房子挂得久的时候

先分清两个价：FAI 和 net vendeur

挂牌价的口径有两种，看房源页或问中介一句就能确认：

  • FAI（Frais d’Agence Inclus）：中介费已经包含在挂牌价里。你看到的就是上限，不用再额外加中介费。
  • net vendeur（净得价）：这是卖方到手要拿的钱，中介费还要另外加在上面。挂牌写 48 万 net vendeur、中介费 5%，你的实际买入价是 50.4 万。

法国市场上 FAI 是更常见的展示方式，但 net vendeur 也不少见，尤其私人挂牌或部分中介。别想当然——看到一个价，先问清是哪种口径。

中介费一般多少、谁来付

中介费（commission / honoraires）没有法定标准，常见落在 4%–6%，高价房比例往往低一些。具体多少、由谁承担，全写在中介和卖方签的**委托合同（mandat）**里：

  • charge vendeur：卖方付（成本其实已折进房价）。
  • charge acquéreur：买方付（在房价之外单独标出）。

谁名义上付，最终都体现在你掏的总钱数里，所以别纠结”名义”，要算总落地成本。

4–6%
二手房中介费常见区间
7–8%
二手房公证费(另一大笔)
0 元
出价/看房阶段你该先付的钱

容易被忽略的省钱点：中介费影响公证费

这是大多数买家不知道的细节。公证费里最大头是房产交易税（droits de mutation），按成交价的一定比例征收。当中介费由买方承担、且在合同里单独列明时，计算交易税的基数可以是不含中介费的那部分价格（net vendeur），而不是含中介费的总价。

实操
同样总价，把中介费写成 charge acquéreur 并单独列明，公证费的计税基数更低，能省下一笔交易税。签 compromis 前就和你的 notaire 确认这一点怎么落到合同里。

真实落地成本怎么算

别只盯挂牌价。把这几笔加齐，才是你真正要准备的现金：

项目大致量级
房子本身（net vendeur）挂牌价主体
中介费房价的 4%–6%
公证费（含交易税）约 7%–8%
可能的共管待办工程看 PV d’AG（另算）

一套标价 50 万 FAI 的房，光公证费就要再备约 3.5–4 万欧。这笔钱不能贷、要现金，预算时第一个算进去。

中介费能不能谈？能

中介费不是铁价。市场偏冷、房子挂了几个月没卖、或你是诚意买家能快速推进时，都是谈的时机。可以谈中介降佣，也可以连房价一起谈总价。

避坑
无论 FAI 还是 net vendeur，看房、递出价（offre d'achat）阶段都不该先付任何钱。正经流程里，定金是签了预购合同、打到 notaire 账户的，不是给中介的"诚意金"。有人让你提前转钱，停下来。

举个例子：同样标价，掏的钱差多少

口径的差别，落到现金上特别具体。看两套都标”50 万”的房：

  • A 房：50 万 FAI（中介费 5% 已含）。倒推一下，卖方净得约 47.6 万，中介费约 2.4 万。你掏 50 万买入，再加约 7%–8% 公证费（约 3.5–4 万），落地大约 53.5–54 万。
  • B 房：50 万 net vendeur（中介费 5% 另加）。你的实际买入价是 52.5 万，公证费再按基数叠上去，落地接近 56 万。

同样写着”50 万”，两套的真实落地成本能差出两三万欧。更进一步：B 房如果把中介费在合同里写成由你承担、且单独列明，公证费就能按”不含中介费”的更低基数算，又省下一笔交易税。所以比房、做预算时，先把每套都换算成”你最终掏多少现金”再放一起比，别被挂牌数字的口径骗了。

顺带提醒：公证费这几万欧是现金、不能贷，要在首付之外单独备好。很多人贷款额度卡得刚好，却忘了留出这笔，到签字前才发现钱不够。

什么时候谈、怎么谈中介费

中介费不是铁价，谈不谈得动，看时机也看姿态：

  • 市场偏冷、房子挂得久：卖方和中介都更愿意松口，这是最好的时机。
  • 你是干脆的买家：能快速推进、贷款预审已过的买家，对中介意味着”确定的成交”，值得让一点佣金来锁住你。
  • 连总价一起谈：有时直接谈”总落地价”比单抠佣金更顺，卖方和中介内部怎么分，你不必纠结。

还有一点影响空间：卖方和中介签的**委托合同（mandat）**分两种。mandat simple（普通委托）下，卖方能同时找多家中介、也能自己卖，中介之间有竞争，佣金和价格的弹性通常更大；mandat exclusif（独家委托）只交给一家，中介更卖力推，但佣金可能更硬。看房时顺口问一句是哪种委托，你心里就多一分底。

遇到 net vendeur 标价，多留个心

看到 net vendeur 的报价，除了记得加上中介费，还要多留意一点：有些卖方用一个较低的 net vendeur 数字”显得便宜”来吸引点击，加上中介费后其实并不划算。所以遇到 net vendeur，第一时间换算成”含中介费的总价”，再和周边 FAI 房源横向比，别被表面那个更小的数字带偏。

反过来，FAI 房源也别因为”含费”就觉得贵——它只是把成本摆明了。真正的比较永远是同一把尺：你最终掏多少现金。

常见问题

挂牌价没写 FAI 还是 net vendeur，怎么办？
直接问中介一句"这个价是 FAI 还是 net vendeur、中介费多少、谁付"。这是最基本的信息，对方答不清楚本身就值得警惕。
中介费由卖方付，是不是就和我无关？
名义上无关，但中介费通常已经折进卖方的报价里，最终还是你买单。所以比较房源、谈价时，永远看"总落地成本"，而不是名义上谁付。
中介费影响公证费这条，自己能操作吗？
需要在 compromis 里把中介费写成 charge acquéreur 并单独列明，由 notaire 据此计税。你提出诉求、让 notaire 落实即可，不复杂，但不主动提就容易按含费总价算。
私人之间买卖（无中介）是不是更省？
省掉中介费，但你要自己承担找房、核验、谈判、组织文件的活儿，风险也更高。是否划算看你的精力和经验，公证流程一样要走 notaire。

同样一个挂牌数字，含不含中介费、由谁来付，落地成本能差出好几千欧。看房时就把 FAI 还是 net vendeur、比例多少、谁承担、连带怎么影响公证费一次问清楚。等到签字才发现这笔算错了，就晚了。

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