过去在法国买投资房收租，「能折旧抵税」几乎是带家具出租（LMNP）的专利：家具房走 BIC，房子和家具按年折旧，年年抵掉一大块应税租金。空租（location vide）没这个待遇，租金算地产收入，抵扣项少，报税上一直吃亏。《2026 财政法》改了这件事：推出「私人房东身份」（statut du bailleur privé，因主推的住房部长常被叫作 Jeanbrun 制度），让空租长租第一次也能对房子折旧抵税。但天下没有白给的抵扣，这套制度绑着 9 年出租承诺、租金和房客收入封顶。这篇讲清它怎么用、和 LMNP 怎么选。制度较新、细节仍在落地，动手前一定以当年法规和会计师为准。

本文要点

  • 「私人房东身份」是 2026 住房重启计划核心，鼓励空租长租，第一次让空租也能折旧抵税
  • 可对建筑物价值（不含地块）折旧抵地产收入，年抵扣上限约 8000 欧，社会租更高（10000-12000 欧）
  • 代价：租给房客当主住所、连续出租、承诺至少 9 年、租金和房客收入按档封顶
  • 和 LMNP（带家具、走 BIC）是两条路：一个空租长持、一个家具出租，按你的房和打算选

先看它解决什么问题

空租长租过去的痛点是：租金算地产收入（revenus fonciers），能抵的主要是利息、物业费、维修，不能对房子本身折旧。而带家具的 LMNP 走 BIC，能折旧，同样租金下应税额往往低很多。于是想省税的人几乎都往 LMNP 挤，空租长租没人愿意做，可市场上恰恰缺的是稳定的长租房源。

「私人房东身份」就是冲这个来的：给空租长租一个折旧抵扣的口子，让它在税务上不再明显输给 LMNP，从而鼓励更多人把房子拿出来做正经长租。

核心好处：空租终于能折旧

说明
这套制度允许你对建筑物的价值（不含地块 terrain）按年折旧（amortissement），这笔账面成本每年从地产收入里抵掉，直接压低应税租金。年折旧抵扣有上限：一般约 8000 欧/年/税务家庭；用于社会租（location sociale）可到 10000 欧，极社会租（très sociale）可到 12000 欧。中间租金（intermédiaire）折旧率约 3.5%，社会/极社会租再加 1 到 2 个点。若当年的折旧和费用超过租金收入、产生地产赤字（déficit foncier），还可从工资等其他收入里抵扣，上限约 10700 欧/年。适用于 2026 年 2 月 21 日至 2028 年 12 月 31 日之间的购置（2026 财政法第 47 条）。

对普通投资者，最实在的一句话是：买套空租房长期出租，现在也能像 LMNP 那样，靠折旧把每年应税租金压下去了，只是抵扣有年度封顶、且要满足一串出租条件。

代价：9 年承诺 + 租金和房客收入封顶

抵扣不是白给的。要用这套身份，通常要满足：

  • 空租（location nue），租给房客作主住所，且连续出租；
  • 房子在集合住宅楼内，购入后 12 个月内出租，不能租给近亲属；
  • 承诺出租至少 9 年；
  • 租金封顶、房客收入封顶，按你选的档位（中间租金 / 社会租 / 极社会租）分别有上限。
实操
对二手房买家有个容易被忽略的点：这套身份不只给新房，投入至少 30% 翻新成本的旧房（ancien à rénover）同样适用。也就是说，买一套需要大修的旧公寓、把它修好再长租，既能压一波买入价（能耗差的房本来好砍价），又能进这套折旧抵税，两头都占。前提还是那句：租金封顶、锁 9 年，先让会计师算净账再动手。
避坑
9 年是硬约束。中途卖房、改自住、改短租、或空置太久，都可能触发抵扣被追回。而且租金封顶意味着你不能按市场最高价收租，用抵扣换来的省税，一部分是拿「少收的租金」换的。买之前先算清楚：这套房在封顶租金下，加上折旧省的税，到手是不是真比不受限的普通空租/LMNP 更好。别只盯「能折旧」三个字。

和 LMNP 怎么选：一张对照表

这是很多人最纠结的地方。两者都能折旧，但路子不同：

空租
私人房东身份：不带家具，走地产收入
家具
LMNP：带家具出租，走 BIC 利润
9 年
私人房东身份的出租承诺期

大致这么判断：

  • 想省事、房客稳定、不想频繁换租客、能接受封顶租金：空租 + 私人房东身份可能合适，长期锁定、折旧抵税，管理最省心。
  • 想收更高租金、房客流动性大（学生房、城市小户型）、灵活性优先：LMNP 带家具通常租金更高、限制更少，但要注意 2025 起 LMNP 折旧要计回卖房增值这条新规（见 LMNP 那篇）。
  • 几年内可能要卖或改用途：两者都别急着套，私人房东身份有 9 年承诺，LMNP 有折旧计回增值，短炒都不占便宜。
实操
别凭「哪个听起来省税」选。把你这套房的市场租金、封顶租金、贷款利息、物业费、持有年限交给会计师，让他按「普通空租 / 私人房东身份 / LMNP」三种情形各算一版到手收益和税负。三张表摆一起，哪条路划算一目了然，比在微信群里听人转述强得多。

几个容易踩的点

  • 地块不能折旧：折旧只算建筑物价值，买地段贵、房子旧的房，可折旧的基数其实不大，省税效果没想象中猛。
  • 封顶租金可能低于市场价：好地段的房，封顶后少收的租金，可能把折旧省的税抵掉一部分，要一起算净账。
  • 中途违约要追回：9 年内变卦，抵过的税可能被追回，买前先确认自己真能锁 9 年。
  • 和其它优惠可能不叠加：能不能同时用其它减免，以当年法规为准，别默认能叠。

谁适合认真考虑

  • 手里有闲置资金、想做长期稳定收租、不追求短期转手的人；
  • 能接受封顶租金、愿意长租给普通家庭当主住所的人；
  • 打算长期持有、甚至留给子女的人，9 年承诺对你不是负担。

反过来，想短炒差价、想按市场高价收租、或几年内要动这套房的人，这套身份的约束大于好处，普通空租或 LMNP 可能更自由。

常见问题

「私人房东身份」和 LMNP 最大的区别是什么？
一个是空租（不带家具、走地产收入），一个是带家具出租（走 BIC）。两者现在都能折旧，但私人房东身份要锁 9 年、租金和房客收入封顶；LMNP 更灵活、租金常更高，但 2025 起折旧要计回卖房增值。按你想收多高租金、房客稳不稳定、持有多久来选。
折旧到底能省多少税？
没有固定数字。折旧只对建筑物价值（不含地块）计算，年抵扣一般封顶约 8000 欧（社会租更高），把这笔账面成本从地产收入里抵掉。地段贵、房子旧的房可折旧基数小，效果有限。要按你这套房的建筑物价值和封顶租金，让会计师算。
9 年内我想卖房怎么办？
可能触发已抵扣被追回。这套制度的核心约束就是 9 年连续出租承诺，中途卖房、改自住、改短租、长期空置都有风险。不确定能锁 9 年的，别为这点抵扣选它。
封顶租金会不会让我亏？
要算净账。封顶意味着少收租金，好地段尤其明显；折旧省的税能不能补回少收的租金，因房而异。让会计师把「不受限的普通空租」和「私人房东身份」两版摆一起比，别只看能折旧就选。
这制度什么时候到期？
适用于财政法公布后至 2028 年底之间的购置。具体起止日期、折旧率、封顶数字仍以当年正式法规为准，制度较新，动手前请会计师确认最新口径。

「私人房东身份」补上了空租长租多年的短板：折旧抵税不再是 LMNP 独有。但它用 9 年承诺和封顶租金换这份省税，适合长持、图稳的人，不适合想灵活、想收高租、想短炒的人。别被「空租也能折旧了」这一句带着走。真要选，就把普通空租、私人房东身份、LMNP 三种情形交给会计师各算一版，数字摆出来，比什么口号都实在。

参考来源（官方）：Relance logement：面向出租房东的新减税（service-public.gouv.fr）

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