不少在法华人手里有了主住所后，会想再添一套：市中心的 pied-à-terre（落脚小公寓）、南部或海边的度假房、或给孩子读书用的房。买的时候盯着房价和月供，容易忽略一件事——二套房（résidence secondaire）的长期持有成本，尤其是各种税，正在明显往上走。 2026 年 taxe foncière 随通胀上调，二套房还要多交一道最高 60% 的 taxe d’habitation 附加，2027 年起更有一场影响深远的租金价值基数重估。这篇把二套房的持有账算清，帮你在下手前判断这套「第二套」到底养不养得起。数字逐年调、各市镇差异大，实际以当地税单和当年法规为准。

本文要点

  • 2026 taxe foncière 随物价指数上调 0.8%，是近几年最温和的一次，各市镇还可能在此之上加税率
  • 主住所已免 taxe d'habitation，但二套房仍要交，紧张区可再加征 5%–60%
  • 巴黎、里昂、波尔多、马赛、尼斯等已按 60% 顶格加征，二套房年税单常上千欧
  • 740 万套房的「舒适设施」补税风波：2025 年 11 月被总理叫停，最早 2027 再议；租金价值全面重估推迟到 2028 采数据、2031 才进税单

先分清两种税：foncière 和 habitation

法国房子的持有税主要两笔，二套房两笔都躲不开：

  • taxe foncière（房产税）：只要你是房子的所有人就要交，主住所、二套房、出租房都交。
  • taxe d’habitation（居住税）：向使用者征收。主住所已经全面取消，但二套房仍然要交，而且是二套房税负上涨的主战场。

买主住所的人这几年感受不深（habitation 免了），但一旦买第二套，这道被免掉的税又回来了，而且能被加征。 这是很多人算账时最容易漏的一块。

2026：foncière 随通胀上调，还看市镇脸色

taxe foncière 的计算基数每年随物价指数调整，2026 年这个上调定为 0.8%（按 INSEE 2025 年 11 月的调和物价指数），是近几年最温和的一次：2022 年是 +3.4%，2023 年 +7.1%，2024 年 +3.9%。连涨几年之后终于喘了口气，但这只是「全国统一的通胀调整」。

说明
真正让税单波动大的是各市镇自定的税率。同样一套房，在加税率的市镇和不加的市镇，foncière 能差出一截。买二套房（尤其度假房常在你不熟的地区）前，直接问中介或查当地近年 taxe foncière 的实际金额，别用主住所的经验去套一个陌生市镇的税。

二套房的重头：habitation 附加最高 60%

这是二套房和主住所差别最大的地方。处在「紧张区」（zone tendue）的市镇，可以对二套房的 taxe d’habitation 加征 5% 到 60%。

60%
巴黎/里昂/波尔多/马赛/尼斯等顶格加征
~1125 €
二套房居住税近年平均金额（参考）
5%–60%
紧张区可自定的加征区间

说白了：你在巴黎买一套 pied-à-terre，二套房居住税本身之外，市里还能再加六成。 越是华人爱买的热门大城市，这道附加往往越顶格。度假胜地也常在紧张区名单里。买之前把这道附加算进年度持有成本，否则「偶尔来住几天」的落脚房，养起来比想象中贵。

避坑
别把「主住所不用交居住税」的印象套到二套房上。二套房不但要交，还可能被顶格加征 60%，而且这套房空置、你一年只来住几周，税照交不误。如果这套二套房大部分时间空着、又在顶格加征的城市，先认真算一算：这笔年年要交的税，是不是已经吃掉了你「拥有一个落脚点」的那点便利。

重估这颗雷：暂时拆引信，没有拆除（2026-07 更新）

比眼前的上调更该警惕的，还是税基（租金价值 valeurs locatives）的重估，只是时间表在 2025 年底出现了重大变化，这里更新一下。

先说闹得最大的那件事。2025 年 11 月，财政部披露税务总局（DGFiP）在做一轮「税基可靠化」清理：约 740 万套住宅因为几十年间加装的「舒适设施」（浴室、暖气、卫生间等）从没登记进税档，将被补入税基、推高 taxe foncière。很多 70 年代的老公寓早就翻修过，档案里却还是毛坯状态。消息一出舆论哗然，2025 年 11 月 26 日总理 Lecornu 宣布暂停执行，最早 2027 年再议。

然后是真正的全面重估（按当地实际市场租金重新核定所有住宅的理论租金价值）。这项改革也再度推迟：向房东采集真实租金数据推到 2028 年，新税基进入税单的时间定在 2031 年。此前财政部的测算量级还摆在那里：重估落地后，二套房相关税负累计上涨 25% 到 40% 并不夸张。

实操
两次推迟改变的是节奏，不是方向：税基向真实价值靠拢是定局，持有二套房的长期税成本只会往上，不会往下。而且「舒适设施」补税只是暂停，2027 年后随时可能重启，翻修过的老公寓首当其冲。算这套房划不划算，别只用今年的税单，按「未来几年税再涨两三成」做保守情形。打算长期持有、或指望出租覆盖持有成本的人，把这条放进模型，比只看当下租金回报踏实。

那这套二套房还该不该买

不是不能买，而是要把持有税当成一项持续开销，算进整套账：

  • 自住落脚 / 度假偶尔住：这套房大部分时间空着还照交税、且可能顶格加征，先确认这份便利值不值这个年成本。
  • 打算出租覆盖成本：把 foncière + 二套房 habitation 附加 + 未来重估的上涨，一起从租金里扣，再看净回报；如果是短租，还要叠 loi Le Meur 短租新规 的限制。
  • 看中的是长期升值：升值预期要能明显跑赢这些年年上涨的持有税，才划算。

税之外，二套房还有这些持有开销

持有税是大头，但不是全部。买二套房前，把这几笔一起摆上桌：

  • 共管费（charges de copropriété）：公寓每年都交，度假楼盘若带电梯、泳池、门房，费用往往更高。这套房你一年只来住几周，共管费照月摊，别忽略。
  • 房屋保险：二套房、尤其长期无人的度假房，保费常高于主住所，有的保险公司还对空置期有额外要求。
  • 远程维护与空置风险：房子在你不常去的城市，水管漏了、邻里纠纷、临时维修，要么自己奔波，要么请人代管，都是钱和精力。
说明
二套房居住税附加也不是人人都逃不掉：某些特定情形可申请豁免或减免，比如因工作原因不得不在别处保留一套住所、或入住养老/护理机构后原宅空置等。是否适用、怎么申请，因市镇和个人情况而异，觉得自己可能符合的，直接问当地税务部门，别默认一定要按顶格交。

把持有税、共管费、保险、维护四笔加起来，才是这套二套房真实的年成本。用这个数去对照它给你的便利或租金回报，判断才靠得住。

常见问题

主住所不是免居住税了吗，二套房怎么还要交？
居住税只取消了主住所那部分，二套房（résidence secondaire）仍然要交，而且紧张区可加征 5%–60%。很多人拿主住所的经验去套二套房，结果低估了持有成本。
60% 附加是所有城市都有吗？
不是，只有被列入「紧张区」的市镇能加征，区间 5%–60%，由市镇自定。巴黎、里昂、波尔多、马赛、尼斯等热门大城市多已顶格 60%，不少度假胜地也在名单里。买前查清目标市镇是否加征、加多少。
房子空着、我很少来住，也要交税吗？
要。taxe foncière 只看你是不是所有人，二套房 habitation 也照交，和你住不住、住多久无关。空置的度假房一样年年交，且可能被顶格加征。
税基重估到底什么时候落地、会让我多交多少？
最新时间表（2025 年底官宣）：「舒适设施」补税暂停、最早 2027 重启；全面重估 2028 年采集租金数据、2031 年进税单。量级参考财政部此前测算：二套房相关税负累计涨 25%–40%。时间推后了，方向没变，算长期账按「再涨两三成」做保守情形比较稳。
怎么提前知道一套房的持有税大概多少？
买前直接问中介或卖家要近年 taxe foncière 和 taxe d'habitation 的实际金额，别用主住所或别的城市去套。度假房常在陌生市镇，税率差异大，拿到真实数字再算年成本。

买第二套房，房价和月供只是开头，年年要交、还在往上走的持有税，才是决定「养不养得起」的长期变量。 2026 的通胀上调、二套房最高 60% 的居住税附加、推迟但没有取消的税基重估（补税 2027 再议、全面重估 2031 落地），三件事叠在一起，方向很清楚。下手前把持有税当成一项持续开销算进整套账，这套「第二套」到底是资产还是负担，就有数了。

参考来源（官方）：二套房居住税（service-public.fr） · 二套房居住税怎么算与附加（impots.gouv.fr） · 二套房居住税怎么运作（economie.gouv.fr）

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