在法国买二手房，挂牌价之外第一笔、也最容易被低估的大钱，就是公证费（frais de notaire）。它不是给公证人的酬金那么简单——里面绝大部分是交给政府的税，而这块税在 2026 年恰好涨了。好消息是：如果你是首次买房自住，不仅躲得开这次涨价，还可能享受一笔可观的减免。买之前把这笔现金和省钱路径算清楚，你对「该准备多少、划不划算」才有底。

本文要点

  • 二手房公证费约房价 7.5%–8%，2026 年平均已到约 8%，其中大头是过户税 DMTO，不是公证人酬金
  • 2025 年 4 月起，多数省份把 DMTO 从 4.5% 上调到 5%（至 2028 年 4 月），一套 20 万欧的房大约多掏 1,000 欧
  • 首购自住（近 2 年未拥有主住房）不适用这 0.5 点涨价，部分政策还给 DMTO 减免，省下可达数千欧
  • 这笔钱是现金、通常不能贷，备首付时要单独留出来

公证费到底是什么钱：拆开看，大头是税

很多人以为「公证费」是付给公证人（notaire）的服务费，其实公证人只拿其中很小一块。这 7.5%–8% 拆开大致是：

  • 过户登记税（DMTO，droits de mutation à titre onéreux）：绝对大头，交给省和市，二手房约占房价 5.8% 上下。这也是这次涨价的部分。
  • 公证人酬金（émoluments）：受国家法规管制、按房价分段计算，占比不大，还有小幅折扣空间。
  • 代垫费与手续（débours、contribution de sécurité immobilière 等）：登记、文件、土地公示等杂项，金额有限。
说明
所以「公证费高」主要高在税，不是公证人黑你。真正能小幅商量的只有 émoluments 那一小块（大额交易通常可谈一点折扣）。想大幅压这笔钱，靠的不是砍公证人，而是看你是否符合首购减免。

2026 变化：DMTO 涨了 0.5 点

2025 年的财政法授权各省议会把 DMTO 的省级部分从 4.5% 上调到 5%，这项上调从 2025 年 4 月起陆续生效，适用到 2028 年 4 月。到 2026 年，全法约 88 个省已经落地，二手房公证费平均来到房价的 约 8%。

涨幅落到具体房价上：

≈ 8%
2026 二手房公证费(占房价)
+0.5 点
DMTO 上调(省级部分)
+1,000 €
20 万欧的房大约多掏

一套 20 万欧的二手房，涨价前后公证费大约多 1,000 欧；30 万欧的房多约 1,500 欧。金额不算天塌，但它是现金、要一次性掏，值得提前算进预算。

首购自住：躲开涨价，还可能减半

这是最该知道的一条。上面这 0.5 点上调，法律明确规定不适用于首次购房自住者——也就是「primo-accédant」：购买主住房（résidence principale）、且在签字前两年内未曾拥有过自己主住房的买家。

不止如此，面向首购的减免还在加码：部分省份/政策对首购自住的 DMTO 给出最高约一半的减免，落到一套 25 万欧的房上，可能省下约 8,750 欧。

实操
如果你符合首购自住，签约前主动向公证人确认两件事：① 你所在省对首购的 DMTO 具体怎么算（涨价豁免 + 有没有减免）；② 需要提供什么证明「近两年未拥有主住房」。同一套房，首购和非首购的公证费可能差好几千欧——这笔钱不问就默认按高的收。以最终落地文本和你所在省的规则为准。

算笔账：首购 vs 非首购，差多少

把数字摊开最直观。以二手房、按 2026 常见口径粗算（具体以公证人报价和你所在省为准）：

房价（净得价）非首购 公证费 ≈首购自住 公证费 ≈
20 万欧约 1.6 万欧明显更低（豁免涨价 + 可能减免）
25 万欧约 2 万欧可省约 8,750 欧
40 万欧约 3.2 万欧视省份减免规则而定

表里数字是量级感，不是精确报价。关键结论只有一个：先确认自己是不是首购，再让公证人按你的身份出一个准数，别用网上的通用计算器当最终预算。

关于这笔钱，几个必须知道的点

  • 是现金，通常不能贷。银行贷款多只覆盖房价本身，公证费这 8% 要自己准备。备首付时单独留一栏给它，别到签字才发现差这一笔。
  • 按「净得价」算，不含中介费口径要分清。如果挂牌是含中介费（FAI）价，计税基数的处理和净得价（net vendeur）不同，落地成本差好几千，务必问清。
  • 什么时候付：在公证签字（acte authentique）时随尾款一起交给公证人，由公证人代扣代缴税款。
  • 多退少补：公证人先按估算收取，多退少补，最终以结算为准。
避坑
别把「公证费 8%」当成可以贷进去的钱，也别把网上默认按非首购算出来的数字当结论。这两个误区，一个会让你首付备不够、临签字抓瞎，一个会让符合条件的首购白白多交好几千欧的税。看房阶段就让公证人按你的真实身份估一个数，是最省事的一步。

公证费也是落地成本的一部分，要折进出价

换个角度：公证费虽然砍不动，但它属于「买这套房的真实落地成本」。同样两套挂牌价一样的房，若你能用一套的隐藏问题（能效差、待办工程、挂牌久）把成交价谈下来，省下的不只是房价，连带公证费（按成交价计税）也一起降。而用官方成交数据把成交价谈下来，公证费也跟着降了一块。想先看清各区真实成交行情，可以从大巴黎各区房价排行入手。

常见问题

公证费能不能和房贷一起贷？
通常不能。银行贷款一般只覆盖房价本身，公证费这约 8% 要用自有现金支付。所以准备首付时，要把公证费单独算进「必须到位的现金」，否则可能出现「首付够了、公证费不够」的尴尬。
我算首购（primo-accédant）吗？
核心看两点：这套房是不是作为你的主住房（résidence principale），以及签字前的近两年里你有没有拥有过自己的主住房。两者都满足，通常就属于首购，可享受 DMTO 涨价豁免、并可能有减免。具体口径以公证人和你所在省为准。
公证费能不能砍价？
大头是税，砍不动。真正有一点空间的只是公证人酬金（émoluments）那一小块，且多在大额交易里才谈得动折扣。想省这笔钱，靠的是首购身份的减免，以及把成交价谈低（税按成交价计）。
各省 DMTO 都涨了吗？
不是全部，但到 2026 年多数省份已落地这 0.5 点上调（约 88/101 个省）。你所在省具体多少、首购怎么减，直接问经手的公证人最准，别只信通用计算器。
什么时候、交给谁？
在公证签字（acte authentique）当天，随尾款一并转给公证人，由公证人代收代缴税款并办理登记。先按估算收取，最后多退少补。

公证费是买二手房绕不开的一笔现金，2026 年因 DMTO 上调又贵了一点。但真正决定你多付还是少付的，往往是你是不是首购、成交价谈得怎么样这两件事。看房阶段就把身份和数字问清、算清，这笔「税」才不会在签字那天给你惊吓。

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