如果你正盯着一套 F 甚至 G 级的能耗房，纠结「买来能不能租出去」，那 2026 年 7 月这条新闻你得知道：参议院刚在 7 月 9 日一读通过了一项松绑法案，打算给能耗差的房子开一道口子——业主只要签下限期整改的承诺，也许就能继续合法出租。但先别急着高兴，这事还没成定局。这篇把「改了什么、到哪一步、你该怎么办」讲清楚。

本文要点

  • 原规则不变：G 已禁租（2025）、F 2028、E 2034，这是现在仍然生效的时间表
  • 新动向：2026 年 7 月 9 日参议院一读通过松绑案，G/F 房签「限期整改承诺」或可继续租
  • 关键提醒：还只是一读通过，没过国民议会、没最终生效，别当成已定规则去下注
  • 买能耗差的房出租，现在最稳的做法是「按现行禁租规则算账，把松绑当彩票」

先说清楚：现在仍然生效的是哪套规则

法国《气候与韧性法》(loi Climat et résilience) 这几年一直在把能耗最差的房（俗称 passoires thermiques，“热筛子”）逐出租赁市场。到今天为止，真正在执行的时间表还是这个：

G
2025 起已禁止签新租约
F
2028 起跟上
E
2034 起跟上

意思是：今天你买一套 G 级房打算出租，在现行法律下就是租不了（不能签新租约）；F 级还能撑到 2028；E 级到 2034。这一条现在没有变，别被「要松绑了」的标题带跑。

顺带提一句短租：2024 年底的 Le Meur 法针对 Airbnb 这类短租也上了能效门槛，新登记的短租房（房东主住房除外）得达到一定等级，往后还会收紧。所以能耗差的房，长租短租两头都受限。

7 月 9 日到底投了什么

真正的新消息是这个：政府（Lecornu 总理这边）今年推了一项法案，核心是给能耗差的房换一种出路——

  • 原来的逻辑是「到了等级门槛就不许租，一刀切」；
  • 新法案的逻辑是「你别急着退出市场，只要和业主签一份有约束力的整改承诺，答应在限定年限内（讨论中的方案大致是独栋 3 年、公寓 5 年）把房子改造到达标，这段时间里就允许你继续出租」。

2026 年 7 月 9 日，参议院一读通过了这个方向的文本。 对手里攥着 F/G 房的房东来说，这确实是个利好信号：不用被迫在「砸钱大修」和「空着不能租」之间二选一，多了个「边租边改」的缓冲。

别误读
「参议院一读通过」不等于「法律生效」。法国立法要两院来回走：参议院过了，还得国民议会审、可能改文本、再表决，两院一致才算数。而且当前政府在议会里没有稳定多数，这法案能不能原样过、什么时候过、最终条件长什么样，全是未知数。今天它更像一个「很可能、但还没定」的方向，不是能拿来签合同的规则。

为什么会突然松绑？政策来回摆的背后

这事得放到大背景里看。禁租令本意是逼房东把烂房子改好，但执行下来撞上两个现实：

  • 房子不够住。一下子把大批 G、F 房赶出租赁市场，本就紧张的租房供给更紧，租金往上顶，倒霉的还是租客。
  • 房东改不动。改造一套能耗房动辄几万到十几万欧，MaPrimeRénov’ 这类补贴 2026 年初又暂停了，很多小房东根本掏不出这笔钱，结果就是房子空着、也不卖、也不修，谁都没得利。

所以政府想用「签承诺、给期限」的办法，既不完全放弃能效目标，又给房东一个喘息空间。但也正因为它是「政治妥协」，才特别容易在议会里被改、被拖、被推翻——这也是你不能把它当铁板规则的原因。

落到你身上：买一套能耗差的房出租，现在怎么办

抛开新闻，回到你自己的决策。核心就一句话：用现在生效的规则算账，把可能的松绑当成「中了算赚、不中不亏」的彩票。

实操
分三步：① 先按现行禁租时间表判定这套房的出租资格——G 现在就不能签新租约，F 剩不到三年，E 到 2034；② 估一遍改造到达标要花多少（换窗、保温、供暖、通风，向卖家要 DPE 报告里的整改建议），把这笔净支出折进出价；③ 算「即便松绑没通过，这套房仍然划算吗」——答案是「划算」才买；如果你的账全靠松绑法案兜底才成立，那就是在赌立法结果，风险太大。

几个具体场景：

  • 你看的是 G 级、想马上出租：现行法律下签不了新租约，别指望「反正快松绑了」。除非你能接受先空着、边改边等政策，否则这套不适合纯出租。
  • 你看的是 F 级、打算持有到 2028 前：现在还能租，但 2028 大限就在那。如果松绑通过，你多了「签承诺续租」这条路；如果没通过，你得在 2028 前改到 E 以上。两种情况都要提前备着改造预算。
  • 你是自住、不出租：禁租新规和松绑法案跟你关系都不大，你受的影响主要是账单高、将来转售时下一个买家（尤其想出租的）会拿能效砍价。能接受改造、看重地段就能买。

能耗差不是不能碰，是要变成你的砍价筹码

说到底，一套 F/G 房的能效问题，对买家其实是议价支点：房子未来要么改造花钱、要么面临出租限制，这些成本理应从价格里扣出来。

现行禁租时间表 + 一个「还没落地」的松绑法案，两者叠加，市场对能耗差的房本来就更犹豫、买家更少、流动性更差。这对你出价是好事——砍价空间大；但你也要想清楚将来自己怎么出手，别买进一套「买时便宜、卖时也难」的烫手房。

避坑
别信中介一句「政策要松绑了，这房照样能租，不用改」就下单。松绑没最终生效前，能不能租按现行规则走；就算生效了，也是「签整改承诺、限期真金白银改造」，不是「原地不动继续租」。把中介的口头承诺，换成你自己按现行法律算的账。

接下来盯什么

如果你确实在考虑这类房，往后几个月值得留意：

  • 国民议会怎么审这份文本：会不会通过、条件（年限、适用等级、承诺怎么监管）改成什么样，是决定这事成不成的关键一步。
  • DPE 本身的评级：2026 年 1 月起 DPE 换了新算法，一批原本 F/G 的房可能上调一档。先确认你看的房到底是新算法还是旧算法评的——这比松绑法案更实在地影响它现在的出租资格。
  • 改造补贴的动向：MaPrimeRénov’ 暂停后何时恢复、恢复成什么样，直接决定你「边租边改」这条路的成本。

常见问题

参议院 7 月 9 日通过了，是不是 G 房现在就能租了？
不是。参议院一读通过只是立法流程的一步，法律还没最终生效。到今天为止，G 级房在现行法律下仍然不能签新租约。要等国民议会也通过、两院文本一致、正式颁布，规则才真正改变。别拿「参议院通过了」当成能马上出租的依据。
如果松绑最终通过，我一套 G 房是不是不用改造就能一直租？
不是。法案的核心是「签下限期整改承诺才能继续租」，也就是你得答应在规定年限内（讨论中的方案是独栋约 3 年、公寓约 5 年）真把房子改造到达标。它给的是缓冲期，不是免死金牌，改造这笔钱迟早要花。
那我现在到底该不该买能耗差的房出租？
用现行禁租规则算账，别赌松绑。先按 G 禁租、F 2028、E 2034 判定这套房的出租资格，再把改造成本折进出价，最后确认「就算松绑法案没通过，这房仍然划算」。答案是划算才买；如果账全靠松绑兜底才成立，风险太大。
自住的话，这些禁租和松绑规则要紧吗？
不太要紧。禁租新规和松绑法案主要约束出租行为，自住不受限。你受的影响是能耗高、账单贵，以及将来转售时下一个买家（尤其想出租的）会拿能效压价。能接受改造、看重地段就能买，但要把改造成本考虑进出价。
怎么确认一套房现在到底能不能出租？
看两样：一是正式 DPE 报告上的等级和出具日期（注意是不是 2026 新算法评的），二是对照现行禁租时间表。G 现在不能签新租约，F 到 2028，E 到 2034。有拿不准的，以正式诊断报告为准，别只信房源页那个字母或中介口头说法。

一句话总结：禁租令松绑是真在推进，但还没成为你能依赖的规则。手里在挑能耗差的房，就按现在生效的禁租时间表算清账，把可能的松绑当锦上添花，别当救命稻草。政策会来回摆，你的出价和现金流不能跟着摆。

延伸阅读：DPE 禁租时间表与 2026 新算法 · 一套 G 级房该砍多少：公证人折价率地图 · 买了 F/G 房，整改要花多少、补贴还剩什么