每年 9、10 月，法国的房产税（taxe foncière）账单陆续寄到，业主的钱包又要出一次血。2026 年的消息喜忧参半：全国基数只涨 0.8%，是近十年最温和的一次；但别高兴太早——约 740 万套房因为「舒适度」重新评估要多交钱，还有 11 个城市悄悄提了税率。 买房的人尤其要注意：这是一笔每年都要交、且只跟房子走的持有成本，落地前就该算进去。

本文要点

  • 房产税只对业主收，2023 年取消的是「居住税」，房产税一直都在，别搞混
  • 2026 全国基数涨 0.8%，十年最低（通胀降下来了）
  • 但约 740 万套房因「舒适度」重估平均多交 63 欧；11 个大城市另外提了税率
  • 买房前一定向卖家要最近一份房产税账单（avis），把这笔年年要交的钱折进持有成本

先分清：房产税 ≠ 居住税，别再混了

很多人以为「法国不是取消房产税了吗」——取消的是居住税（taxe d’habitation），不是房产税（taxe foncière）。这两个完全不同：

居住税
向「住的人」收，主住房自 2023 起已全免
房产税
向「房子的业主」收，一直都在，年年交

也就是说：只要你是业主，无论自住还是出租、无论主住房还是二套房，房产税照交不误。它是持有一套房绕不开的年度成本，买之前就得算进账里。（二套房、度假房还可能叠加更狠的附加，那是另一笔账，见文末延伸阅读。）

房产税是怎么算出来的：两个数相乘

搞懂算法，你才知道自己这套为什么涨、涨在哪。房产税本质上是两个数相乘：

  • 计税基数（base）：来自房子的「租金评估值」(valeur locative cadastrale)，简单理解就是税务局眼里「这房一年能租多少」的一半左右。这个值每年会跟着通胀「统一上调」一次。
  • 税率（taux）：由你所在的市镇（commune）等地方政府自己定，各地差别很大。

账单 = 基数 × 税率。 所以你这套房今年涨不涨、涨多少，取决于两件事：全国统一的基数上调了多少，和你所在的城市有没有动税率。

2026 的三层变化，逐层看你中不中招

第一层：全国基数 +0.8%——这是所有人都躲不掉的

2026 年计税基数统一上调 0.8%，是近十年最低的一次，因为 2025 年底通胀明显回落。这一档是「机械性」上涨，全国每套房都摊上，只是幅度很小。

第二层：约 740 万套因「舒适度」重估，平均多交 63 欧

这是 2026 年比较特别的地方：税务局更新了对住房**「舒适度」要素的登记**（比如卫生间、附属设施等以前没登全的部分），约 740 万套房因此计税基数被上修，平均每套多交约 63 欧。如果你的房这些年做过扩建、加装、或者原来就登记不全，可能正好在这批里。

第三层：11 个大城市自己提了税率

2026 是市政选举年（3 月投票），大部分城市为了选票按住了税率没敢动——40000 人以上的城市里，只有 11 个上调了税率。但个别涨得很凶：

+29.9%
Aulnay-sous-Bois（93 省）
+25%
Montrouge（92 省）
+22.4%
Fréjus（Var）

反方向也有：Nice 逆势降了 13.2%。海外的 Mamoudzou（马约特）更是暴涨 95%，属极端个例。所以「涨不涨、涨多少」高度看城市，你得查你自己那座城的税率有没有动，不能只看全国那个 0.8%。

避坑
别拿「全国只涨 0.8%」安慰自己就不查了。你实际那张账单，是「全国基数 +0.8%」「可能叠加舒适度重估」「再乘上你所在城市的税率」三者一起作用的结果。同一年，两套价格差不多的房，在不同城市、不同重估情况下，房产税可能差出一大截。

买房前：把房产税查清、折进持有成本

对买家来说，房产税不是抽象数字，是你以后每年都要从口袋里掏的钱。看房阶段就该把它摸清楚：

实操
四步走：① 向卖家要最近一份房产税账单（avis de taxe foncière）——这是最直接的证据，白纸黑字写着这套房去年交了多少；② 看清账单里的**基数和市镇税率**，心里有个数；③ 查一下这座城市 2026 有没有提税率、以及有没有传闻中的大项目要花钱（花钱的城市迟早要加税）；④ 把这笔「年度房产税」和共管费、保险一起，加进你的**每年持有成本**，再决定出价和月供承受力。

几个容易被忽略的点：

  • 新房主可能补差：如果卖家做过扩建/装修但没及时申报，2026 这轮「舒适度重估」可能把基数补上去，账单往后会比卖家给你看的那张更高。
  • 首购/低收入或有减免：某些情况下有房产税的减免或封顶（比如收入很低、或特定新建房前几年的临时免征），但对多数二手房买家不适用，别默认自己能享受。
  • 交易当年谁交：法律上 1 月 1 日的业主是当年的纳税义务人，但买卖时通常会在公证环节按天数在买卖双方之间分摊（prorata），这笔会体现在结算里，签字前问清楚。

这笔钱到底有多重？拿个例子感受一下

假设你在大巴黎买一套两居，房产税一年 1200 欧——这不是一次性的，是每年。持有 10 年就是 1 万 2 千欧起步，而且基数还年年往上爬。它不像中介费、公证费那种「买的时候疼一次」，而是跟你一辈子、只要你还持有就一直交的成本。

所以判断一套房贵不贵，光看挂牌价不够。把房产税、共管费、房屋保险这三项年度成本加起来，才是你真实的「养房成本」。有的房挂牌便宜，但共管费高、房产税重，养起来反而贵——这些都要在出价前算明白。

常见问题

法国不是取消房产税了吗？
取消的是「居住税」(taxe d'habitation)，主住房从 2023 年起全免。「房产税」(taxe foncière) 从来没取消，只要你是业主就年年要交，自住、出租都一样。两个税经常被搞混，记住：居住税看「谁住」，房产税看「谁是业主」。
2026 全国只涨 0.8%，那我这套是不是也就涨这么点？
不一定。0.8% 是全国统一的基数上调，人人都摊。但在这之上，你可能还叠加了「舒适度重估」（约 740 万套平均多交 63 欧），以及你所在城市自己调的税率（有 11 个大城市 2026 提了税率，个别涨近 30%）。实际账单要三者一起看，别只盯全国那个数。
买房前怎么知道这套房的房产税要交多少？
最直接的办法是向卖家要最近一份房产税账单（avis de taxe foncière），上面清清楚楚写着这套房去年交了多少、基数和市镇税率各是多少。看房或谈判阶段就该要，把它折进你的年度持有成本再出价。
我买的当年房产税谁交？
法律上，当年 1 月 1 日的业主是纳税人。但实际买卖中，公证环节通常会按持有天数在买卖双方之间分摊（prorata），你只承担自己持有那段。这笔会体现在公证结算里，签字前跟公证人确认清楚。
房产税会一直涨下去吗？
基数每年跟通胀统一上调，通胀高的年份涨得多、低的年份涨得少（2026 就只有 0.8%）。此外城市可以自己提税率，尤其财政吃紧或有大项目的城市。所以长期看趋势是往上，买房时最好按「会慢慢变贵」来预估这笔持有成本。

房产税是买房账里最容易被忽略的一项：它不在你签字那天扎眼，却年年准时上门。2026 全国基数虽然只涨 0.8%，但「舒适度重估」和城市加税让不少人实际多交了钱。看房时多要一张 avis、把这笔年度成本算进出价，你才知道这套房养起来到底贵不贵。

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