在法国看房，很多华人买家盯着挂牌价谈来谈去，直到公证处签字那天才发现：真正掏出去的钱，比房价多出一大截。公证费、担保费、每月还款里的保险……这些平时没人替你摆到台面上。与其临签字抓瞎，不如看房阶段就把一套房的「落地总成本」和「每月要还多少」算清楚。本文先把要掏的钱拆明白，再手把手教你用文末的计算器，三步得出属于你的数字。

本文要点

  • 买房要掏两笔钱：一次性现金（首付 + 公证费 + 担保费）+ 每月月供（本息 + 保险）
  • 公证费约占房价 7.5%–8%，是现金、通常不能贷，最容易被漏算
  • 用计算器三步走：填房价与身份 → 填贷款方案 → 读两个大数字 + 明细收据
  • 算出来是快速估算；真要出价，还得结合这套房的成交行情

买房要掏两笔钱：现金 + 月供

把「买一套法国二手房要花多少钱」拆开，其实是两条线：

  • 一次性现金：签字前后必须一次到位的钱。绝大多数华人买家会低估这一栏，因为它不止首付。
  • 每月月供：贷款期内每个月固定还的钱，在法国通常是「本息 + 贷款保险」分开算的。

计算器就是把这两条线一次算给你看。先说现金侧。

现金侧：首付 + 公证费 + 担保费

≈ 8%
公证费(占房价)
1–1.5%
贷款担保费(占贷款额)
现金
公证费通常不能贷
  • 首付（apport）：房价减去贷款额。法国银行现在普遍要求你至少自付公证费那部分，首付太低利率还会上浮。
  • 公证费（frais de notaire）：约房价 7.5%–8%，里面大头是交给政府的过户税 DMTO，不是公证人酬金。这笔是现金、通常不能和房贷一起贷，备钱时要单独留一栏。它到底怎么构成、2026 涨在哪、首购怎么省，见公证费 2026 全解。
  • 贷款担保费（frais de garantie）：办房贷时的 caution 或抵押费，约贷款额的 1%–1.5%。金额不小，还常被误当成公证费。部分可以并进贷款筹措。
避坑
最常见的翻车：把公证费当成「反正能贷进去」的钱，结果首付备够了、公证费差一大截，临签字才发现。除非走 110% 贷款（把公证费也贷进去，见首付要多少 vs 110% 贷款），否则这 8% 得用自有现金。

月供侧：本息 + 保险

法国的房贷月供，银行报价时通常拆成两块：

  • 本息：等额本息，由贷款额、利率、年限决定。
  • 贷款保险（assurance emprunteur）：一笔单独的月费，常按贷款额的一个比例算（默认可先填 0.34%/年试算）。别小看它——20 年下来保险总额可能好几万欧，而且这笔是可以换、能省钱的。

所以计算器给你的「每月还款」是本息 + 保险合计，跟银行实际报价的口径一致，不会让你算漏。

三步用计算器算清

下面这个计算器就按上面两条线来。三步：

第一步：填房价和这套房的身份

  • 看中的房价：填挂牌价或你打算出的价。
  • 房屋类型：旧房（ancien）还是新房（neuf）。两者过户税差很多，新房便宜得多。
  • 所在省 DMTO：大巴黎全境已上调到 6.40%，默认就选这个；其它省可切「标准 5.80%」。
  • 房价是否含中介费：法国挂牌价常是含中介费（FAI）的；如果是净得价（net vendeur），选「不含」，会多出一栏让你填中介费。这一栏搞不清会差好几千欧。

第二步：填你的贷款方案

首付、贷款利率、贷款期限、贷款保险率。不知道填多少，就用默认值（利率 3.5%、保险 0.34%、20 年）先跑一个大概，再按银行给你的方案微调。

第三步：读结果

算完先看最上面深色框里的两个大数字：

  • 「买下来要准备的现金」：首付 + 公证费 + 担保费的总和。这才是你签字前真正要备好的钱。
  • 「每月还款（含保险）」：以后每个月固定还多少。

再往下是三张明细收据：

  • 所需现金明细：现金那笔具体分给了首付、公证费、担保费各多少。公证费那行还有个金色小标签，直接告诉你它**≈占房价百分之几**——这就是最该记住的一个数。
  • 公证费拆分：DMTO、公证人酬金、登记税、杂费各是多少，看清「贵在税上」。
  • 贷款明细：贷款额、月供本息、月保费，一直到贷款期总利息和信贷总成本。
实操
最有用的玩法是调参数看变化：把首付调高一点，看月供和总利息降多少；把「旧房」切成「新房」，看公证费一下少一大块；把利率从 3.5% 拨到 4%，感受一下每月多还多少。几秒钟，你对预算的弹性就有数了。

几个容易算错的点

  • 公证费按成交价算。你把成交价谈低一档，省的不只是房价，连带公证费（按成交价计税）也一起降。想用官方数据把价谈下来，先看各区真实成交行情。
  • 首付太低，利率会上浮。计算器里可以试：首付从 10% 提到 20%，很多银行给的利率会更好，月供是双重下降。
  • 担保费别漏。它不在公证费里，是另一笔；计算器已经替你单列进「所需现金」。
  • 保险能换。默认 0.34% 只是试算值，签贷款时货比三家，这笔长期能省不少。

算完之后：估算 ≠ 精准出价

计算器帮你把「买这套房大概要备多少钱、每月还多少」几秒算清，这是做预算、比较几套房的利器。但它是通用估算：具体到「这套房该不该买、该出多少」，还得结合它所在区的真实成交价、能效、共管账目、隐藏成本一起看。这一步，就交给文末扫码在手机上生成的买方决策报告。

先用计算器把成本框住，再用报告把出价定准，两步走，买得明白。

常见问题

这个计算器算的准吗？
税率用的是 2026 年已核对的官方值（DMTO、公证人酬金分段 barème、CSI 等），公证费和月供的算法都按法国实际口径。但它是快速估算：公证费最终以公证处报价为准，贷款利率和保险以银行方案为准。用它做预算和比较足够，别当成最终报价。
公证费能不能和房贷一起贷？
通常不能，银行贷款一般只覆盖房价本身，公证费这约 8% 要用现金。例外是 110% 贷款，把公证费也贷进去，但门槛更高。所以默认要把公证费单独算进「必须到位的现金」。
为什么月供里还有一笔保险？
法国房贷普遍要求买贷款保险（assurance emprunteur），银行报价时通常和本息分开列。计算器把它单列，让你看到真实的每月支出。这笔保险签约后还能换、能省，是长期一笔可观的钱。
挂牌价含不含中介费，对结果影响大吗？
影响你要备的现金。如果是净得价（net vendeur），中介费要你另掏，得单独加进现金；如果是含中介费价（FAI），价里已经包含。计算器有个「房价是否含中介费」的开关，按实际情况选就行。
新房和旧房的成本差在哪？
主要差在过户税：旧房是 DMTO（约 5.8%–6.4%），新房是较低的登记税（约 0.7%），所以新房的公证费低得多（约房价 2%–3%，旧房约 8%）。在计算器里切换「房屋类型」就能直观看到这块的差别。

买房前把钱算清，不是为了吓自己，而是为了谈判和决策时心里有底。先用文末的计算器把一套房的落地总成本和月供框出来，再针对具体房子看行情、定出价。数字清楚了，签字那天就不会有惊吓。

延伸阅读：公证费 2026 全解 · 首付要多少 vs 110% 贷款 · 二手房隐藏成本清单