买房时大家算得很细：首付、利率、公证费、资金来源证明。可将来卖房那一天的税，尤其是以「非居民」身份卖房时的税，很多华人从没算过。而这恰恰是最容易出事的一环：不少人买了房，几年后回国或去别国工作，卖房时才发现——售价超过 15 万欧要先指定一个「认可税务代表」，不办交易直接卡住；增值税按 19% 或 26.5% 收，还要叠社保金，2026 年部分税率又涨了。这篇把非居民卖房的税一次讲清。这是买房时就该知道、好提前布局的事。税法逐年调，实际以公证员（notaire）和当年税法为准。

本文要点

  • 非居民卖房增值税：欧洲经济区居民 19%，其他（含在中国的居民）26.5%
  • 还要叠社保金：一般 17.2%，2026 起部分资本收入升到 18.6%；符合条件的欧洲社保参保人可降到 7.5%
  • 售价超 15 万欧的非欧盟非居民，必须指定「认可税务代表」（représentant fiscal accrédité），不办卡交易
  • 持有 22 年免所得税、30 年免社保金；主住所在离法次年底前卖出可免增值税

谁算「非居民」，为什么和你有关

税务上的「非居民」指税务居所不在法国的人。你现在住在法国、报法国税，是税务居民；但如果将来回中国、或去第三国工作生活，届时卖掉这套法国房，就很可能以非居民身份成交，适用的是另一套规则。

这就是为什么买房时要先想一步：这套房将来大概率是我作为非居民卖掉的——那买之前就该把卖出的税一起算进回报里，而不是等中介催着签字那天才知道。

增值税：19% 还是 26.5%

非居民卖房的增值（plus-value，即卖价减买价及可计入成本后的差额）要在法国缴税：

19%
欧洲经济区（EEE）居民税率
26.5%
其他国家居民（含中国）税率
15 万 €
触发强制税务代表的售价线

也就是说，卖房时你人在中国，增值部分要按 26.5% 缴所得税，比欧洲经济区居民的 19% 高一截。这还只是所得税部分，社保金要另算。

社保金：17.2%，2026 部分涨到 18.6%

增值税之外，还要叠社保金（prélèvements sociaux）：

  • 一般为 17.2%；
  • 2026 年起，随 CSG 上调，部分资本收入的社保金升到 18.6%；
  • 在欧洲经济区/瑞士参加当地强制社保的人，可申请只缴 7.5% 的团结金（豁免 CSG/CRDS）。
避坑
在中国的非居民一般拿不到 7.5% 的优惠档，通常是26.5% 增值税 + 17.2%（或 18.6%）社保金叠加。粗算一套增值 10 万欧的房，两项加起来的税可能到四成上下（未计持有年限减免）。买房时若完全不把这块放进回报模型，等于高估了将来到手的钱。具体税率和是否适用上调，以成交当年法规和公证员计算为准。

持有越久，减免越多

好消息是有持有年限减免（abattement pour durée de détention），居民非居民都适用：

  • 持有满 22 年：免增值的所得税部分；
  • 持有满 30 年：免社保金部分，此时增值税基本清零。

减免从持有第 6 年起逐年累积。所以「长期持有」不只是等房价涨，也是在合法地把卖房税一年年削下去。打算短期几年就转手的非居民，是税负最重的一档。

最容易卡交易的一条：认可税务代表

这是很多华人完全没听过、却能直接卡住交易的规定。

说明
当卖方是非欧盟的非居民、且售价超过 15 万欧时，法律通常要求指定一个「认可税务代表」（représentant fiscal accrédité）——由专门机构担任，负责向税局担保并核算这笔增值税。没有指定，公证过户可能没法完成。这个代表要收费（常按售价或增值的一定比例计），是一笔实打实的成本。它不是可选项，是硬门槛，越早知道越好安排。

一套主住所例外值得记：如果卖的是你在法国的主住所，且在离开法国的次年 12 月 31 日之前卖出、期间没有出租或出借给别人，通常可以免增值税。想「先搬走、房子留着慢慢卖」的人，这个时间窗要盯紧，拖过了就享受不到。

买房时就该做的三件事

把卖出的税提前放进决策，落到动作上就是：

  • 算回报时把卖房税算进去：别只看租金回报和房价涨幅，把「非居民卖出时 26.5% + 17.2%/18.6%、扣持有减免」这一项放进模型。
  • 保留所有可计入成本的凭证：翻新、扩建等符合条件的支出，能加进买入成本、降低应税增值，发票和合同从买房那天起就留好。
  • 卖房前提早找公证员和（必要时）税务代表：售价可能超 15 万欧、你又是非欧盟非居民的，提早安排税务代表，别等签字前才发现要办、结果拖黄交易。

中法之间会不会重复征税

很多人担心：法国收了增值税，回国后中国会不会再收一遍？这要看中法之间的税收协定。

说明
按国际通行规则和中法税收协定，位于法国的不动产，其转让所得的征税权一般归法国。也就是说这笔增值税主要在法国这边结清。至于中国居民身份下国内如何申报、是否就已在法国缴纳的税给予抵免，取决于你届时的中国税务身份和当年中国的规定。跨境这一环，别只问法国公证员，也要问熟悉中法两边的税务顾问，把两国怎么衔接一次问清，避免要么漏报、要么两头都按最坏情况自己吓自己。

这也是为什么这类决策不适合只靠单边信息拍板：法国这边有公证员和（必要时）税务代表，中国那边的申报和抵免要另找懂两边的人。买房、持有、卖出、跨境，四段各有各的规则，早一点把链条理顺，比临到卖房时手忙脚乱强。

常见问题

我现在住法国、报法国税，这些和我有关吗？
有关，只要你将来可能回国或去别国生活后再卖这套房。届时你就是非居民，适用非居民的增值税、社保金和税务代表规则。买房算回报时提前把这块放进去，比卖房当天才知道强。
在中国卖法国房，增值税到底多少？
一般是 26.5% 所得税 + 17.2%（2026 起部分升 18.6%）社保金，叠加计算，扣除持有年限减免后。欧洲经济区居民才享 19% 和可能的 7.5% 社保档。具体以成交当年法规和公证员计算为准。
「认可税务代表」是什么，一定要吗？
当卖方是非欧盟非居民、售价超 15 万欧时，通常强制指定，由专门机构担任、向税局担保并核算增值税，不办交易可能完不成。它要收费，是硬门槛，尽早安排。
持有多久卖才免税？
满 22 年免增值的所得税部分，满 30 年免社保金部分，从第 6 年起逐年累积减免。短期几年转手的非居民税负最重，长期持有能把税一年年削下来。
卖主住所也要交这么多吗？
主住所有例外：若在离开法国的次年 12 月 31 日前卖出、期间未出租或出借，通常可免增值税。想搬走后慢慢卖的人要盯紧这个时间窗，拖过就享受不到。

买房时把资金来源证明准备得妥妥的，却没人提醒你将来卖房、尤其是以非居民身份卖房的税——这几乎是华人房东最普遍的盲点。26.5% 加社保金、15 万欧的税务代表门槛、22/30 年的减免时间轴，都是买之前就该知道、好提前布局的事。把卖出这一步一起算进账里，这套房的真实回报才算清楚。

参考来源（官方）：非居民卖房是否要指定税务代表（impots.gouv.fr） · 非居民增值税（impots.gouv.fr） · 卖房如何征、税率多少（impots.gouv.fr）

延伸阅读：国内汇钱来法国买房：资金来源证明 · 持有结构：联名、SCI 还是 indivision · 公证费 2026：DMTO 与首购减免